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北京限购新政,两种情况确定不能解除合同

大家好,我是王树德律师。3月17日北京市出台了号称“历史上最严的住房限购令”,限购令中反映最为强烈的是贷款政策的调整。首套住房首付比例增加到35%和40%,二套住房首付比例增加到60%和80%。不出意外的话,政策出台以后存量房市场会出现观望期。在这个阶段,已经签订了《存量房买卖合同》而没有办理贷款的买房人会经受煎熬,因为在他们面前有两条路,继续履行合同或者解除合同。今天就和大家聊一聊,317新政出台后,买房人到底是否可以解除合同?

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在回答这个问题之前,向大家介绍两种确定不能解除合同的情形:第一种,如果买卖合同当中约定了类似“贷款不成应该一次性付款”的条款,那么毫无疑问,买房人无权解除合同。第二种情形,需要明确双方是否进行了网签,新政对于3月17日之前就已经办理了网签但是没有办理贷款手续的交易是否适用新政,需要等待进一步的细则出台。如果银行同意按照旧的贷款政策办理,那么交易不受影响,买房人无权基于新政去解除合同。

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那么已经签约但是没有办理贷款的交易是否可以解除合同呢?今天暂时把这种交易称之为“在途”交易。

首先要明确新政不属于不可抗力,法院也很难援引“情势变更”的原则判决解除合同,北京区域司法实践中对这个问题是有共识的。最高人民法院在2011年印发的民事审判纪要中提到:经审查,买房人确实因为贷款政策变化而不能办理贷款的,可以解除合同。北京市高院相关的会议纪要中也明确“房屋限购政策在性质上属于公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房政策的实施导致买受人无法办理过户登记的,可以要求解除合同”

想解除合同的买房人听到这些以后可能会窃喜,但是能否解除合同也不是绝对的。即使以往有能够解除合同的案例,也不能盲目的提起诉讼。中国并非判例法国家,在我国同案不同判的情况确实普遍存在。所以,在途交易能否解除还要看新政对于合同的履行到底有多大影响?对合同影响的评估要对房屋的总价,买房人的收入,买房人的负债以及首付比例的增幅等综合因素进行考量。比如说因为新政的出台,买房人的首付比例仅仅从30%变成了35%,而买房人恰恰是李嘉诚,那么很明显,李嘉诚要以新政出台为由去解除合同明显不会得到法律的支持。所以如果新政对于房屋买卖合同的履行确实造成了极大的困难,那么解除合同也符合立法的本意,但是如果影响并不是很明显,买房人应该履行合同。如果要强制解约,买房人会因此承担不利后果。

因为新政解除而合同,买房人/卖房人/经纪机构的关系如何处理,这也是大家关心的问题。因为新政解除合同,双方互不承担违约责任,出卖人应该将已经收取的所有购房款项包括定金退还给买房人,房屋如果已经交付的,买房人应该腾退给原房主。另外,经纪机构应该将已经收取的中介费全额退还给买房人。如果合同解除确实对出卖人造成了一些损失,也可以要求适当补偿。在这里需要注意,因为北京市场的特殊情况,新政引发房价暴跌现象并没有出现,所以出卖人的损失很难确定,补偿数额一般会由人民法院进行酌定。

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